Банкротство застройщика

Банкротство застройщика на сегодняшний день, к сожалению, одна из самых распространенных проблем граждан в сфере банкротства. Хотелось бы сразу отметить, что юристов, которые специализируются в Новосибирске на разрешении подобных дел, мало, поэтому гражданин, пострадавший в результате банкротства застройщика, может также пострадать и от бессилия «горе специалистов». Рассматриваемая категория споров очень сложна для понимания, что обуславливается великим множеством специфических особенностей данного типа правовых отношений. Вкладывая денежные средства в строительство многоквартирного дома и фактически оставаясь ни с чем, граждане недоумевают. Как такое могло произойти? Куда обращаться со своими проблемами? в том случае, когда ни застройщика, ни денежных средств уже нет. Банкротство застройщика в Новосибирске!

Читайте также:

Лица, которые участвуют в деле о банкротстве застройщика

Дела о банкротстве застройщика имеют свое отличие от других банкротных дел, основным образом по кругу лиц, которые участвуют в деле. Это и определяет дальнейшую специфику рассматриваемых в рамках дела вопросов. В этой связи, до того как начинать исследовать все тонкости процедур, которые присущи делам о банкротстве застройщика, представляется необходимым определиться с кругом участников таких дел. Провести анализ их полномочий и специфики их правового положения.

Данная статья посвящается анализу и разбору субъектного состава о банкротстве застройщика. В ней ставятся не рассмотрение такие вопросы:

  • кто является участником дел о банкротстве застройщика;
  • какие права и обязанности имеет каждый из участников дел о банкротстве застройщика;
  • какими преимуществами обладают участники долевого строительства;
  • как используются данные преимущества с максимальной выгодой.

Застройщик как особая категория должников (Банкротство застройщика)

Российское законодательство устанавливает общее название для сторон любого дела о банкротстве: ими являются должник (это лицо, имеющее недостаток в средствах для гашения своих долгов) и кредитор (лицо, которое предоставляло должнику деньги либо другое имущество и на этом основании у кредитора возникло право требования от должника исполнения определенных действий).

В законе о банкротстве содержатся как общие положения, которые применимы для всех дел о банкротстве, так и ряд глав и параграфов, которые рассматривают особенности проведения банкротства для отдельных категорий должников. Среди них банкротство градообразующих, сельскохозяйственных, финансовых организаций и конечно же банкротство застройщика.

Итак, застройщик — особая категория должников. В чем же заключается особенность?

Первое, на что невольно обращаешь внимание, так это на то, что законодатель не называет застройщика застройщиком с самого начала. Сперва в законе дается длинная формулировка, которая в дальнейшем заменяется единым словом-синонимом — застройщик. 

Лицо, которое привлекло денежные средства и (или) иное имущество участников строительства, т.е. застройщик — субъект, который имеет право взять у участников строительства их денежные средства или иное имущество для строительства многоквартирного дома. Застройщиками могут быть:

а) юридические лица, т.е. организации независимо от организационно-правовой формы, прошедшие государственную регистрацию;

б) индивидуальные предприниматели, т.е. физические лица, которые прошли государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

Только названные субъекты имеют право выступать в качестве застройщика. Между тем, следует отметить, что стороной в деле о банкротстве застройщика может выступать только лицо, которое привлекло средства граждан для финансирования строительства многоквартирного дома. Тип объекта строительства тут также имеет решающее значение, потому как в Законе о банкротстве в параграфе, который посвящен банкротству застройщика, прямо указано, что объектом строительства является только многоквартирный дом.

Это очень важный нюанс на который обращают свое внимание суды. Так, Высший Арбитражный Суд РФ в Постановлении от 15 июля 2014 г. выразил свою точку зрения по аналогичному делу. Так, заявитель занимался возведением блокированных жилых домов (таунхаусов) и как раз добивался от суда того, чтобы при рассмотрении его дела о банкротстве подлежали применению нормы банкротства застройщика. Между тем, суд отказал в данном требовании, сославшись на отсутствие документов, подтверждающих многоквартирность каждого блокированного жилого дома. Банкротство застройщика в Новосибирске

Заплатив застройщику деньги либо передав какое то имущество, лицо автоматически приобретает статус кредитора (участника строительства), потому что оно внесло свой вклад в финансирование строительства многоквартирного дома. В этой связи, у участника строительства возникает право требовать от застройщика исполнения обязанности по передаче жилого помещения в сроки и на условиях, которые указаны в договоре. Потому как речь идет о стадии банкротства, застройщик ввиду недостаточности средств не имеет возможности к исполнению своих обязательств перед участниками строительства. В свою очередь последние могут как оставаться при своем желании получить жилое помещение, так и заявлять о намерении отказа от договора и возврата уплаченных денежных средств. 

Обращаем ваше внимание

Заявлять денежные требования к застройщику в рамках процедуры банкротства можно и без письменного расторжения договора с застройщиком. Данное обстоятельство вытекает из п. 1 ст. 201.5 Закона о банкротстве, в котором указывается, что односторонний отказ от исполнения договора может заявляться участником строительства в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера его денежных требований.

Итак, мы установили, что применяя правила о банкротстве застройщиков необходимо, чтобы застройщик занимался строительством именно многоквартирных домов. Между тем, сами дома возводятся на земле, которая в свою очередь выступает особым объектом недвижимости, и вопросы, касающиеся земельных участков, формируют отдельную отрасль российского законодательства. Возникает вопрос: находится ли в зависимости возможность применения законодательства о банкротстве застройщика от того, на каком праве у застройщика находится земельный участок ?

Сразу же ответим на этот вопрос — нет ! Закон о банкротстве застройщика применяется в независимости от того имеется ли у застройщика на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (т.е. на многоквартирный дом).

Таким образом, к застройщику следует относить субъекта:

1) который является юридическим лицом, либо индивидуальным предпринимателем;
2) занимающегося строительством многоквартирного дома;
3) осуществляющего деятельность независимо от наличия зарегистрированного права на многоквартирный дом;
4) осуществляющего строительство на земельном участке независимо от наличие прав на него;
5) привлекающего для финансирования такого строительства средства граждан (денег либо иного имущества);
6) имеющего непогашенные перед участниками строительства денежные требования (в случаях когда расторгается договор) или требования о передаче жилого помещения.

Лишь совокупность вышеперечисленных признаков дает гарантию, что в возникших спорах подлежат применению положения о банкротстве застройщика.

Участники строительства как приоритетная категория кредиторов (Банкротство застройщика)

Проведем анализ основного лица, которое участвует в деле о банкротстве застройщика — участник строительства.

«Обманутые дольщики«, «Пострадавшие дольщики» —  как только не именуются граждане, которые попали в ситуацию банкротство застройщика. Однако, с юридической точки зрения наиболее грамотным и верными наименованиями данных лиц являются — «участники строительства» или  «кредиторы«. Надеемся, что наши читатели простят нам вольность использования по тексту статьи понятия «обманутый дольщик» или «обманутые дольщики«. Мы это делаем с целью упрощения преподнесения трудного для восприятия юридического материала.

Обратимся к законодательству: участник строительства — физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерации, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, которые имеют к застройщику требование о передаче жилого помещения либо денег.

Таким образом, участником строительства, т.е. лицом, чьи деньги или имущество привлекаются к финансированию строительства многоквартирного дома могут выступать:
а) простые граждане (физические лица);
б) организации, которые зарегистрированы в качестве юридического лица (юридические лица);
в) Российская Федерация, а также отдельные ее субъекты или муниципальные образования.

Главным критерием отнесения лица к участнику строительства является наличие у него требований к застройщику в виде передачи жилого помещения, либо денежного требования. Следует отметить, что такие требования возникают, потому как участник строительства участвует в финансировании строительства многоквартирного дома.

К перечню оснований при наличии которых требования кредитора могут быть признаны судом в качестве требований участника строительства относятся:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

4) заключение договора займа, по обязательствам которого возврат сумм займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5) внесение денег либо имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с дальнейшей передачей жилого помещения после завершения его строительства в собственность;

6)заключение договора простого товарищества с целью осуществления строительства многоквартирного дома с дальнейшей передачей помещения в данном многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для дальнейшей оплаты им жилого помещения;

8) внесение денег в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного жилого дома;

9)заключение других сделок, которые связаны с передачей денег либо имущества с целью строительства многоквартирного дома и его дальнейшей передачи в собственность.

В том случае если среди вышеупомянутого присутствует основание, которое совпадает с Вашей ситуацией, то у Вас есть право на заявление к застройщику требований о передаче жилого помещения либо денег. Такое требование должно быть включено в реестр требований кредиторов как требование участника строительства. Банкротство застройщика в Новосибирске

Почему же очень важное значение имеет признание Вашего требования в качестве требования участника строительства, а не просто требования кредитора?

Дело состоит в том, что введение специальных норм, которые касаются вопроса банкротство застройщика, с самого начала предполагалось в целях защиты прав граждан — участников строительства. Именно в этой связи Высший Арбитражный Суд РФ признает участников строительства в качестве приоритетной категории кредиторов, о чем он неоднократно указывал в своих судебных актах.

Так, например в одном из решений указывается «Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей» — вот такая формулировка была выражена в позиции некогда высшего судебного органа по арбитражным делам.

В чем заключается подобная приоритетность ?

Ответ на данный вопрос можно найти в различных положениях параграфа Закона о банкротстве, которые посвящены банкротству застройщика. Если обобщить эти положения, то приоретеность проявляется в следующем:

  1. участники строительства, обладая как и другие кредиторы правами требования к застройщику, вправе выбирать форму данного выражения (в случаях расторжения договора с застройщиком) или форму передачи квартиры;
  2. расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства выделяются в особой — третьей очереди. Всего же в реестре требований кредиторов застройщика имеется четыре очереди. Поэтому приоритетное положения по сравнению с остальными кредиторами, которые отнесены к четвертой очереди, очевидно.
  3. участникам строительства предусмотрено два порядка требований о передаче жилых помещений.  1 — путем передачи объекта незавершенного строительства, строительство которого подлежит завершению обманутыми дольщиками. 2 — непосредственно путем передачи жилых помещений;
  4. участники строительства вправе проводить собственные собрания кредиторов;
  5. участникам строительства предоставляется возможность установления убытков, которые понесены ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств. Юридическое значение данной возможности достаточно велико.
  6. участники строительства могут участвовать в решении вопросов о заключении мирового соглашения с застройщиком. В законе о банкротстве застройщика устанавливается требование одобрения принятого решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства, чьи требования включены в реестр требований кредиторов.

Арбитражный управляющий в деле о банкротстве застройщика (Банкротство застройщика)

Согласно определению, данному в Законе о банкротстве, арбитражный управляющий — гражданин Российской Федерации, который является членом саморегулируемой организации арбитражных управляющих. Те есть арбитражный управляющий является лицом участвующем в деле о банкротстве с самого начала и до конца, при чем это не обязательно должен быть один и тот же специалист. Каждая из стадий процедуры банкротства обладает своей спецификой, что требует соответствующей подготовки и узконаправленных знаний в конкретной правовой области, в этой связи обобщенное понятие «арбитражный управляющий» заменяется иным в зависимости от стадии, которую проводит конкретный специалист. 

К примеру, арбитражный управляющий, который утвержден арбитражным судом для проведения наблюдения, имеет наименование временного управляющего. Специалист который утвержден с целью проведения финансового оздоровления — административным управляющим. Специалист который утвержден арбитражным судом для проведения внешнего управления — внешний управляющий. Специалист утвержденный арбитражным судом для проведения конкурсного производства — конкурсный управляющий.

закон устанавливает очень жесткие требования к квалификации арбитражных управляющих. К компетентности арбитражных управляющих, их добростовестности и независимости. 

К основным полномочия арбитражного управляющего, которые закреплены в ст. 20.3 Закона о банкротстве относятся:

  • созыв собрания кредиторов;
  • созыв комитета кредиторов;
  • обращение в арбитражные суды с заявлениями и ходатайствами;
  • получение вознаграждений за ведение банкротства;
  • привлечение для обеспечение возложенных обязанностей в делах о банкротстве на договорной основе других лиц с оплатой их деятельности за счет денежных средств должника;
  • запрос необходимых сведений о должнике и иных лицах, которые входят в состав органов управления должника, об их имуществе, контрагентах и о обязательствах должника;
  • подача в арбитражный суд заявлений о освобождении от исполнения возложенных на арбитражного управляющего обязанностей в деле о банкротстве. Банкротство застройщика в Новосибирске

Пункт 2 ст. 20.3 к обязанностям арбитражного управляющего относит:

  • принятие мер по защите имущества должников;
  • анализ финансового состояния должника;
  • ведение реестра требований кредиторов;
  • предоставление реестра требований кредиторов лицам, которые требуют проведения общего собрания кредиторов, в трехдневный период с даты поступления требований в случаях, предусмотренных законом;
  • в случаях выявления признаков административных правонарушений и (или) преступлений сообщение о низ в органы, к компетенции которых относятся возбуждение дел об административных правонарушениях и рассмотрение сообщений о преступлениях;
  • предоставление кредиторскому собранию сведений о сделках и действиях, которые повлекли или могут повлечь за собой гражданскую ответственность третьих лиц;
  • разумное и обоснованное осуществление расходов, связанных с исполнением возложенных на арбитражного управляющего обязанностей в деле о банкротстве. 
  • установление признаков преднамеренного и фиктивного банкротства и сообщение о них лицам, участвующим в деле о банкротстве, в саморегулируемую организацию, членом которой является арбитражный управляющий, собранию кредиторов и в соответствующие органы;
  • иные установленные законом о банкротстве функции.

Арбитражный управляющий — ключевая фигура при проведении процедуры банкротства.

Поэтому участникам строительства важно знать, что в праве делать арбитражный управляющий, и что от него можно требовать, и в каких случаях им нарушаются или не исполняются его прямые обязанности. Банкротство застройщика в Новосибирске

Иные лица, участвующие в процессе (Банкротство застройщика)

В спорах о банкротстве застройщика наряду с основными сторонами могут, а в определенных случаях обязаны принимать участие — третьи лица. Рассмотрим, кто относится к третьим лицам по делам о банкротстве застройщика.

Так, к делам о банкротстве застройщика привлекаются уполномоченные органы исполнительной власти субъекта РФ, которые осуществляют контрольно-надзорные функции в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства.

В последнее время строительство многоквартирных домов находится под строгим контролем государства. В этой связи в каждом субъекте РФ существует орган исполнительной власти, который ведет контроль деятельности застройщиков на установленной территории.

Кроме того, с недавнего времени в правовой литературе заговорили о необходимости привлечения к участию в деле о банкротстве застройщика правоохранительных органов, в частности прокуратуры. Подобные предложения, по нашему мнению, вполне обоснованы. Ведь согласитесь слепо полагаться на добросовестность и ответственность одного только арбитражного управляющего — очень опрометчивый шаг. В этой связи данный этап было бы неплохо контролировать с помощью средств и методов прокурорского реагирования и надзора. Банкротство застройщика в Новосибирске

Кто же еще вправе принимать участие в деле о банкротстве ?

Обобщенный перечень подобных лиц зафиксирован в ст. 34 Закона о банкротстве. Закон к ним относит:

  • должников (застройщиков);
  • арбитражны управляющих (лиц, которые руководят определенными стадиями процедуры банкротства);
  • конкурсных кредиторов (в том числе участников строительства);
  • уполномоченные органы;
  • федеральные органы исполнительной власти;
  • лица, предоставившие обеспечения для проведения финансового оздоровления.

Таким образом, круг лиц, которые могу участвовать в деле о банкротстве застройщика, далеко не ограничивается участием только застройщика и участников строительства. Банкротство застройщика в Новосибирске

Нужно составить претензию к застройщику? читайте статью составление претензий к застройщику

Читайте также:

Яндекс.Метрика